Despejo: quando o proprietário pode retomar o imóvel e como funciona o processo?

A Lei do Inquilinato

As locações de imóveis urbanos são regidas pela Lei n.º 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), que estabelece tanto os direitos do locador quanto as proteções ao locatário. A retomada do imóvel pelo proprietário só é permitida nas hipóteses expressamente previstas na lei — o despejo "porque quero meu imóvel de volta" sem fundamento legal não é admitido.

Motivos legítimos para ação de despejo

• Falta de pagamento: o não pagamento do aluguel ou encargos é o motivo mais comum. O locador pode notificar e, sem pagamento, ingressar com ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança dos aluguéis em atraso;
• Término do contrato: ao final do prazo contratual, se o locatário não desocupa voluntariamente;
• Uso próprio ou de descendente/ascendente: o locador pode retomar para uso próprio, de cônjuge, companheiro ou parentes de primeiro grau, desde que comprovado o fim alegado;
• Reforma necessária: quando exige obras determinadas pelo poder público que impossibilitam a permanência do locatário;
• Descumprimento de cláusula contratual: sublocação não autorizada, uso irregular do imóvel, dano ao bem.

Qual o prazo para desocupação?

Varia conforme o motivo do despejo. Para contratos sem prazo ou com prazo vencido, o proprietário deve notificar com antecedência mínima de 30 dias. Em despejos por falta de pagamento, o locatário tem 15 dias para pagar a dívida e purgar a mora, evitando o despejo. Em despejos por uso próprio, geralmente há prazo de 6 meses para desocupação.

Como funciona o processo judicial

A ação de despejo é proposta na Vara Cível da comarca onde o imóvel está localizado. O locatário é citado e pode apresentar defesa. Em casos de falta de pagamento, se o locatário não pagar no prazo de 15 dias da citação, o despejo pode ser concedido liminarmente. Nas demais hipóteses, o processo segue rito ordinário com possibilidade de audiência e produção de provas.

Direitos do inquilino durante o processo

O inquilino tem direito à notificação prévia, à citação formal, ao prazo de defesa e ao recurso contra decisões desfavoráveis. O despejo extrajudicial — expulsão física sem ação judicial — é proibido e configurar esbulho possessório, crime previsto no Código Penal. O locador que expulsa o inquilino à força ou corta serviços essenciais pode ser processado criminalmente.

Liminares de despejo

Nas ações de despejo por falta de pagamento, o locador pode pedir liminar após 15 dias sem pagamento. Em algumas modalidades de locação (residencial por temporada, locação para uso próprio em imóvel adquirido onerosamente), a lei também admite liminar. Concedida a liminar, o prazo para desocupação é de 15 dias.